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ノンフィクション 調整区域 第一弾①

社長の日常社長の日常 2019年06月01日

皆さんこんにちは~ 工藤です!(^^)!

今日も張り切っていってみましょ~

 

本日は 僕が以前 勤務していた時の 調整区域のお話です。

市街化調整区域とは簡単に言ってしまえば家を建ててはいけない地域です。

市町村の都市計画に基づいて市街化を抑止する地域になります。

なので 原則家は建てられません。

但し いろんな要件があり 要件に当てはまると建てられる可能性が出てきます。

今回の方も、ご主人様のご実家が農家であり、現在持っている土地に市街化区域の土地をお持ちではなく、建築主様が次男との内容で建築できる要件はそろっておりました。

事前にこれらの事を確認して、市役所へ確認作業をして、お客様と請負契約を締結しました。

調整区域の建築は、各行政によって若干の解釈の違いがあります。

そして一件一件要件が違い個別相談になりますので、大まかな流れと要件の確認をしてからスタートです。


そして、ここからが いよいよ 本番です。

市役所の建築指導課開発審査課農業委員会道路管理課下水道課水道局法務局東電NTT等 思い出したところだけ書きましたが、まだまだ他にも関係各所を回った気がします。

なぜ こんなにいろいろ行かなければならないのか?

それは  調整区域だからです(・_・;)

調整区域は先ほども書いた通り 建築を抑制している地域です。

市街化区域は 都市ガス、本下水、水道、電気、等の設備があるのが当たり前ですよね。

しかもこれらは行政がしっかり管理してくれていますので安心です。(市街化区域は市街化を促進する地域ですから)

ところが調整区域にはこういった設備があるところがほとんどありません。

なので 関係各所と打合せをしながら一ずつ解決していくしかありません。

建てられる要件がそろっていても その土地へ建物を建てるのに建築費以外でかかる費用が莫大でしたら、他の土地を探して建てた方が安いなんてこともあるかもしれません。

今日はこれくらいにして また次回お会いしましょ~!(^^)!
 

43条但し書き空地

社長の日常社長の日常 2019年05月27日

こんにちは~ 工藤です!

今日も ノンフィクションでお送りいたしますって 当たり前か?

題名にも書いた通り43条但し書き空地のお話です。

※43条但し書き道路とは…現況が道路のように見えても建築基準法上の道路ではなく、建築審査会に認められなければ家を建てることができない道路のことです。

これは建築審査会に認めてもらう為、土地の所有者一人一人に必死に情報を集めた時のお話。

 

かれこれ 10年位前のことです。

その当時は、完全に大丈夫だろうと勝手な判断でお客様と打合せをして無事請負契約も頂いた後です。

本来であれば 契約前に土地の状況、役所調査等は事前に調査するんですが、今回は建て替えの計画だったので大丈夫でしょと思っていました。

契約も終わり 時間もあるので 役所調査もしておこうと思い調査開始してすぐです。

建ぺい率・容積率 ふんふん

前面道路の接道及び幅員・・・ 

はて???

前面道路が基準法道路になっていません(・_・;)

すこ~し やな予感(・_・;)

今度は あわてて 法務局へレッツごー 

現地の道路部分の公図を取りますと なんと8筆に分かれています。

そのまま8筆の謄本を申請しますと なんと 道路に面している8件分の方たちが各々1筆ずつお持ちではありませんか・・・

さらにいや~な予感

私道ですね よくある私道ですよ と自分に言い聞かせながらこの日は ここでタイムアウト

明日 建築指導課に相談です。

 

ここからは指導課にて

僕:

こんにちは~

指導課:

はいはい こんにちは 今日は何のご相談ですか?

僕:

はい 実は建築計画をしているのですが 接道についてご相談が・・・

この道路なんですが

指導課:

あ~ はいはい ここね 43条但し書きの申請してくれればいいよ

この申請書使って みんなの承諾書もらってきてね 実印押して印鑑証明書付でよろしく

僕:

・・・ 

あの 実印と印鑑証明ですか(・_・;)

指導課:

そうそう それが決まりだから

僕:

ちなみに 持ち主が不明だったりした場合とかは・・・

指導課:

それは 探してもらわなきゃしょうがないよね・・・

決まりだから

この日は さらにさらにいや~な予感を感じつつ 一回会社に帰って 書類の整理と内容を整理して明日から一件一件回る準備で終了(・_・;)

翌日から回りましたよ

1件目 ご協力いただけそうです

2件目 いらっしゃません

3件目 実印押すってどうゆうこと(若干怒ってる感じ(・_・;))

4件目 ご協力いただけそう (明日の夜9時以降に来てくれ)

5件目 住んでません

6件目 ご協力いただけそう

7件目 ご協力いただけそう

8件目 お施主様

こんな感じで 1日目終了

これから地獄の日々が始まります。

毎日 毎日 夜討ち朝駆けの繰り返しでほぼすべての人の承諾を頂きました。

残り2件

住んでない方は 1か月ほど前お亡くなりになられたばかりだそうで・・・

今度は その方の法廷相続人探しです (どうかお近くにいます様に・・・沖縄にいますなんて言われたらどうしよう・・・)

探しましたよ まるで探偵の様に聞きまわって見つけました

そして遺産分割協議書と合わせて実印・印鑑証明もらいました

もう一件

いつもいらっしゃらない方やっと会えました 

なんとその方 奥様と離婚してました・・・ なぜそれが問題かと言うと

土地の名義に奥様のお名前も入っています。

奥様の実印・印鑑証明・戸籍謄本(婚姻の事実の証明のため)が必要です

もはや ここまで来ると 建築業者ではなく 何か違う仕事をしている感覚です。

そして とどめの1件がありました

よく見るともう1筆 まったく別の第3者が持っています。

その方もどういう経緯で持っているのか??

当時販売していたであろう不動産会社の関係者に聞いてもわかりません

でも 見つけましたよ 最後の一人 もはや 探偵です。

ここまで来るのにこの案件に付きっきりで約2か月

その他 ここでは長くなるので割愛しますが さらなる道路の問題も浮上してましたが全てやりました やり切りましたよ 

誰かにほめてほしい・・・

とこんな感じで 大変でしたが 自分自身の経験にはよかったかなと思います。

皆様は こういう事が無いように 建築業者へ事前に相談しておくと安心ですよね。

又 いつも使っている道路だからと言ってもその道路が基準法の道路になってないと建築確認済がいただけません。イコール家が建たない事になります。

そんなことの無いように事前にご相談くださいね。

では 今日はこのくらいで

次回は 調整区域 2連発 行きましょうか 

ノンフィクションですよ

ティファニー

社長の日常社長の日常 2019年05月24日

こんにちは~!(^^)!

今日は、建築のお話ではないんです(・_・;)

いつもお世話になっている Kさん からのお誘いで ティファニーのパーティーに連れて行ってくれるとの事

おお~!!  いくいく の連発で連れて行ってもらえました。

年に1~2回開催されるそうです。

そしてなんと 会場は グランドハイアット東京にての開催(・_・;)

若干 テンパってますが・・・

では 早速中を拝見しましょ~

ティファニーイベント

チョコプラ風 T~ をやったら 白い眼で見られました。

2019ティファニー

会場の中は なんだかすごい~い感じです・・・

グランドハイアット東京 ティファニー

ちゃっかり おいしい~デザートまでいただいちゃいました!(^^)!

あっという間に 食べちゃいました・・・

ティファニー パーティー 2019 グランドハイアット東京

いつも 誘っていただいて 有難うございます~!(^^)!

Kさんと Sさんと 記念写真を ぱちり して本日は終了です。

なんだか ビックリの連続でした・・・

又 次回 43条但し書き道路書きますからね!(^^)!